17|05|2019

COMMENT DÉCLARER SES REVENUS FONCIERS ? IMMOBILIER MEUBLÉ PINEL...

[ENCADRE1] Depuis janvier le gouvernement d’Edouard Philippe a mis en place le prélèvement de l’impôt à la source. Pour éviter une double imposition des contribuables un mécanisme appelé crédit d’impôt pour la modernisation du recouvrement (CIMR) a été créé. Celui-ci neutralise l’impôt des revenus dits “réguliers” perçus en 2018. Et cela tombe bien le CIMR s’applique aux revenus fonciers. Et ces derniers profitent même d’un CIMR neutralisant les prélèvements sociaux ! Seuls les revenus considérés comme exceptionnels par le Trésor à l’instar de “retards de loyers au titre d’années antérieures à 2018 et payées en 2018 ou encore les encaissements anticipés au titre de 2019 (liste non exhaustive)” sont soumis au paiement de l’impôt sur le revenu (au taux moyen en lieu et place du taux marginal) et des prélèvements sociaux. Toutefois cette disposition transitoire n’exonère pas les propriétaires-bailleurs de déclarer en bonne et due forme à la DGFIP leurs revenus locatifs. Capital vous propose un récapitulatif des différentes manières de déclarer ce type de revenus.

Vous louez un logement ancien vide :

Dès lors que vos loyers n’excèdent pas 15.000 euros l’année - et que votre logement ne bénéficie pas d’avantages fiscaux permettant des déductions d’impôts type De Robien Monuments historiques - vous êtes automatiquement éligible au régime du microfoncier. De fait vous n’avez rien à faire sinon à reporter le montant de vos loyers hors charges sur le formulaire fiscal habituel 2042. Un abattement forfaitaire de 30% sera alors directement appliqué sur les loyers déclarés. Le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux 17 2 % de prélèvements sociaux. Attention : si vous avez engagé des travaux coûteux ou que vos charges ont flambé il peut être dans certains cas plus intéressant d’opter pour le régime réel. Ce dispositif qui implique de remplir le formulaire annexe 2044 s’impose de facto aux propriétaires ayant engrangé plus de 15.000 euros de revenus locatifs dans l’année. En effet ce régime vous permet de déduire de vos revenus fonciers la plupart de vos charges (la liste des charges déductibles est indiquée dans la notice jointe au formulaire 2044) vos intérêts d’emprunt et de nombreuses dépenses de travaux (hormis celles liées à un agrandissement ou à une construction reconfiguration ou les travaux que vous pouvez récupérer auprès des locataires). De quoi largement dépasser les 30% d’abattement du microfoncier. En contrepartie vous serez contraint de tenir à disposition du fisc tous les justificatifs de dépenses et de vous engager pendant trois ans à déclarer vos revenus fonciers sous ce régime. Ce choix est donc à méditer. Mais sachez que si vous prévoyez effectivement d’importantes dépenses pour rénover un appartement sur plusieurs années le régime réel offre un autre gros avantage fiscal : dès lors que vos frais sont supérieurs à vos loyers le régime réel permet de créer un déficit foncier.

Si le déficit foncier est inférieur aux charges non financières (toutes les charges autres que les intérêts d’emprunt et assurance décès-invalidité) celui-ci est alors directement imputable au revenu global de l’année en cours dans la limite de 10.700 euros. L’éventuelle fraction de déficit supérieure à ce seuil sera imputable uniquement sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes.
Si le déficit foncier est supérieur aux charges non financières celui-ci est imputable sur le revenu global à hauteur des charges non financières.

Vous louez un logement meublé :

Les loyers issus de locations meublées sont à déclarer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) sur le formulaire 2042-C-PRO. Dès lors que ces revenus ne dépassent pas 70.000 euros par an vous relevez du régime micro-BIC. Il vous donne droit à un abattement de 50 % sur le montant des recettes déclaré le solde étant soumis à l’impôt sur le revenu et aux 17 2% de prélèvements sociaux (voire à un abattement de 71% sur le montant des loyers des meublés de tourisme classés. Mais là encore il vous est possible d’opter pour le régime réel (obligatoire si vos revenus tirés de vos logements meublés dépassent la limite de 70.000 euros) en renseignant cette fois deux formulaires dédiés : les 2031 et 2033. "Pour opter pour ce régime en cours de location vous devrez toutefois avoir fait une demande auprès du fisc avant le 1er février de l’année des revenus que vous déclarez" précise Florent Belon responsable expertise ingénierie patrimoniale chez Olifan Group. A condition d’être en mesure de tenir une comptabilité commerciale notamment réalisée par un expert-comptable dont le coût est très limité grâce à une réduction d’impôt spécifique (en principe obligatoire pour le régime réel BIC) vous pourrez alors déduire les mêmes dépenses que pour un logement vide déclaré au réel. En prime vous pourrez aussi retrancher les frais de notaire et d’agent immobilier pour un bien nouvellement acquis amortir la valeur des constructions (sur 30 à 40 ans) et des meubles (sur 5 à 10 ans). Si le solde est positif il est soumis à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. S’il est négatif (vous créez un déficit) il est déductible de vos seuls revenus tirés des locations meublées. Le reliquat de déficit étant reportable sur les loyers des 10 années suivantes.

Vous louez un logement neuf en Pinel :

Vous avez investi dans un programme éligible au dispositif Pinel. Les loyers que vous avez perçus (soumis à des plafonds selon les zones géographiques comme l’exige le dispositif) doivent être déclarés dans la catégorie des revenus fonciers. En outre à condition de vous engager à louer le bien durant 9 ans dans la déclaration de revenus de l’année d’achèvement vous allez pouvoir bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu égale à 2% du prix de revient par an jusqu’à 9 ans et 1% par an pendant les 3 années supplémentaires le cas échéant selon la durée et les prorogations de votre engagement. Le prix de revient est retenu dans la double limite de 5.500 euros par mètre carré et de 300.000 euros par an soit un gain maximal de 6.000 euros par an. Pour faire valoir cette réduction vous devez indiquer sur le formulaire complémentaire 2042-C le montant de l’investissement réalisé (et achevé) en 2018 notamment en case 7GS si vous avez acheté en métropole et en case 7QU si votre appartement est situé dans un département ou une collectivité d’outre-mer. Attention : pour être éligible au dispositif Pinel vous devez au préalable avoir renseigné le formulaire 2044-EB l’année de l’achèvement du programme (ou de votre investissement si le programme était déjà achevé).

Vous avez investi dans une résidence de services :

Vous avez investi l’an passé dans une résidence étudiante de tourisme ou médicalisée type Ehpad. Comme pour les locations meublées classiques les revenus tirés de votre investissement doivent être déclarés dans la catégorie des BIC (formulaire 2042 C-PRO si vous optez pour le micro-BIC ou 2031 et 2033 si vous optez pour le réel). Dès lors que vous vous engagez à louer durant 9 ans le dispositif Censi-Bouvard vous donne droit à une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11% du montant de votre investissement (réalisé en 2013) plafonné à 300.000 euros. Cet avantage est réparti à part égale sur 9 ans soit un gain maximal de 3.666 euros par an. Pour les investissements ouvrant droit pour la première fois au bénéfice de la réduction d’impôt au titre de l’année 2018 vous devez cocher la case 7II et remplir intégralement la rubrique "Engagement de location" sur le formulaire 2042-C. En optant pour le Censi-Bouvard vous ne pourrez toutefois plus amortir pleinement les constructions. Pour profiter de cette option fiscale souvent plus avantageuse mieux vaut laisser de côté le dispositif Censi-Bouvard tout en optant pour le régime réel.